Depuis 2022, les villes et municipalités du Québec disposent d’un pouvoir leur permettant d’acquérir un immeuble par priorité sur tout autre acquéreur potentiel. Ce mécanisme est communément appelé le droit de préemption. Ainsi, une municipalité peut acquérir un immeuble au même prix et aux mêmes conditions que ceux prévus dans une offre d’achat présentée par un tiers.
Afin d’être en mesure d’exercer ce droit, les organismes municipaux doivent toutefois respecter le cadre législatif applicable et se conformer à certaines formalités.
Exercice du droit de préemption
Dans un premier temps, les villes et municipalités doivent adopter un règlement identifiant le territoire ou les immeubles susceptibles d’être assujettis au droit de préemption. Ce règlement doit également préciser les fins municipales pour lesquelles ces immeubles pourraient être acquis. Par « fins municipales », on entend les domaines relevant des compétences usuelles des municipalités. Cette étape est essentielle puisque, à défaut d’un tel règlement, le droit de préemption ne peut être exercé.
Dans un second temps, l’organisme municipal doit notifier au propriétaire un avis d’assujettissement de l’immeuble au droit de préemption et publier cet avis au registre foncier. La loi prévoit que la durée d’assujettissement d’un immeuble ne peut excéder dix ans. L’avis doit également indiquer la fin municipale pour laquelle l’immeuble pourrait être acquis.
Dans la mesure où le règlement a été adopté conformément à la loi et où l’avis a été dûment notifié et publié, il sera généralement difficile d’en contester la validité.
Mécanisme du droit de préemption
Lorsqu’un immeuble fait l’objet d’un avis dûment notifié et inscrit au registre foncier, son propriétaire doit informer la municipalité de toute offre d’achat reçue. Il doit notamment lui communiquer le prix proposé, les conditions de l’offre ainsi que toute autre considération pertinente.
La municipalité dispose alors d’un délai de 60 jours pour informer le propriétaire de son intention d’exercer son droit de préemption et d’acquérir l’immeuble aux mêmes conditions. Dans un tel cas, elle doit payer le prix convenu dans les 60 jours suivant sa décision. Elle doit également indemniser la personne qui souhaitait acquérir l’immeuble pour les dépenses raisonnables engagées dans le cadre de la négociation du prix et des conditions d’acquisition.
Si le propriétaire omet d’aviser la municipalité et procède à la vente de l’immeuble à un tiers, cette vente pourrait être annulée.
Il importe toutefois de souligner que le droit de préemption n’oblige pas un propriétaire à vendre son immeuble. Ce mécanisme permet plutôt aux municipalités de bénéficier d’une priorité d’acquisition lorsqu’un propriétaire décide de mettre son immeuble en vente, sans avoir à recourir au processus d’expropriation, lequel est souvent plus coûteux et plus complexe. Il ne dispense pas non plus les municipalités de se conformer aux autres lois applicables, dont la Loi sur la protection du territoire agricole.
En cas d’assujettissement d’une terre agricole au droit de préemption, il est recommandé de discuter avec des avocats afin d’établir la meilleure stratégie pour assurer la pérennité de l’exploitation agricole, considérant que cet assujettissement pourrait durer pendant une décennie.
Cette chronique vise à vulgariser l’état du droit en vigueur uniquement au moment de sa publication et ne constitue pas une opinion, un conseil ou un avis juridique. Nous vous invitons à consulter un avocat ou un notaire pour connaître les règles particulières applicables à une situation donnée.
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