Le certificat de localisation est un document comportant un rapport et un plan dans lequel l’arpenteur-géomètre exprime son opinion à l’égard d’un fonds de terre, avec ou sans bâtiment, par rapport aux titres de propriété au cadastre, ainsi qu’aux lois et règlements pouvant l’affecter. Le rapport et le plan constituent ensemble un tout, le certificat de localisation.
Par le passé, il existait ainsi une certaine pratique de tolérance à ce que des immeubles fassent l’objet de transactions ou de financements sans certificat de localisation. Plus particulièrement en zone rurale ou agricole, des transactions étaient ainsi effectuées sans certification de localisation, compte tenu de l’éloignement des propriétés, ainsi que des coûts associés à la démarche professionnelle réalisée par un arpenteur-géomètre.
Dans le cadre de transactions immobilières, on définissait parfois les lots par leurs tenants et aboutissants, donc les terrains, propriétés ou voies publiques adjacents dans le sens de la largeur (tenants), idem pour ceux en longueur (aboutissants), sans que les mesures précises des lignes délimitatrices soient contenues dans les désignations des lots.
C’est ainsi que le notaire faisait référence à une partie du lot originaire, qui, lui, était désigné avec des mesures.
Le fait que des lots étaient parfois vendus sous forme de parties de lot, sans que les superficies et limites soient mesurées, a inévitablement donné lieu à des transactions approximatives et, par voie de conséquence, à des conflits de propriétaires de terrains.
Le certificat de localisation et son contenu
Retenons que le rapport du certificat de localisation indique la localisation exacte des bâtisses et de leurs dépendances, les servitudes, le fait que l’immeuble soit situé ou non dans une zone agricole, les empiètements, la zone au sens du règlement municipal, la conformité de l’immeuble par rapport à la règlementation municipale, par exemple.
Il indique aussi si l’immeuble est situé dans une zone de protection d’inondation cartographiée ou à l’intérieur d’une zone à risque, ou encore s’il se situe sur une bande de protection établie par règlement.
Quant au plan du certificat de localisation, celui-ci doit contenir un ensemble d’éléments, où l’arpenteur-géomètre doit illustrer tout ce qui existe physiquement lorsque possible et lorsque concerné par le Règlement sur la norme de pratique relative au certificat de localisation.
On peut ainsi penser à des bornes, à des repères, à des clôtures, à des haies, à des murets et à des bâtiments, entre autres; des éléments pouvant porter sur la position des limites de propriétés et qui peuvent affecter la situation d’un bien-fonds en regard des lois et règlements applicables.
Le rapport et le plan se font attribuer le même numéro de minute et doivent être harmonieux. Puisqu’il n’existe aucune règle d’interprétation ni méthode ne permettant au lecteur du certificat de se fier à l’un plutôt qu’à l’autre, la règle d’or est la suivante : ce qui est inscrit ou commenté au rapport doit être illustré au plan, et vice versa.
Rénovation cadastrale et diminution de la tolérance
À compter de 1994, le gouvernement du Québec a mis en place un programme à l’ensemble de la province en vue de mettre à jour, corriger et informatiser le cadastre du Québec. Le but était de créer une cartographie unique pour tout le Québec, afin de désigner chacune des propriétés par un numéro de lot unique. Ainsi, les parties de lot sont éliminées et chaque lot comporte ses mesures.
La rénovation cadastrale a officiellement été complétée récemment, en conséquence de quoi il faut considérer que le certificat de localisation sera désormais exigé impérativement à l’ensemble du Québec.
Lors d’une prochaine chronique seront abordées les opérations distinctes que sont le piquetage et le bornage, en lien avec le cadastre.
Cette chronique vise à vulgariser l’état du droit en vigueur uniquement au moment de sa publication et ne constitue pas une opinion, un conseil ou un avis juridique. Nous vous invitons à consulter un avocat ou un notaire pour connaître les règles particulières applicables à une situation donnée.
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